El pasado 14 de abril de 2023, los socios de Gobierno PSOE y Podemos cerraron un acuerdo con ERC y Bildu para llevar adelante la esperada Ley de Vivienda. El acuerdo conlleva cambios muy destacados en la regulación de los alquileres. A continuación, te explicamos los más importantes.
Estas son las principales medidas de este proyecto de Ley que están sujetas a cambios hasta su aprobación final.
Actualización de la renta de los arrendamientos
Se mantiene hasta el 31 de diciembre de 2023 el tope máximo de incremento de IPC del 2%. Durante el año 2024 el tope máximo se establece en un 3%. A partir de Enero 2025 se creará un nuevo índice para la actualización de todos los arrendamientos que será inferior al IPC.
Declaración zona tensionada de alquiler
Dependerá de cada Comunidad Autónoma. Para la declaración de zona tensionada deberá tenerse en cuenta:
▪ O que el importe de la renta más repercusiones por gastos y suministros suponga más del 30% de los ingresos de los hogares de la zona.
▪ O bien que los precios de los alquileres de los últimos 5 años hayan subido más de 3 puntos por sobre el IPC.
Modificación definición «Gran Tenedor»
Se permite a las Comunidades Autónomas, siempre y cuando esté motivado, regular que pasen a ser GRANDES TENEDORES los propietarios, personas físicas o jurídicas, que tengan 5 o más viviendas (actualmente más de 10 viviendas o más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).
Regulación del precio de alquiler en zonas tensionadas
Los precios de los alquileres de los NUEVOS CONTRATOS de arrendamiento, en las zonas declaradas tensas de alquiler, estarán regulados y limitados, ya sean propiedad de grandes tenedores como de pequeños tenedores.
▪ Pequeños tenedores: Limitación de la renta del nuevo contrato en función de la renta del contrato de la misma vivienda vigente en los últimos 5 años.
▪ Grandes Tenedores: Limitación en función del precio que resulte del ÍNDICE DE REFERENCIA que establezca cada Comunidad Autónoma.
Desahucios
Se elimina y se prohíbe realizar lanzamientos derivados de procedimientos de desahucios sin una fecha y hora fija y determinada (se elimina la posibilidad de realizar desahucios con “fecha abierta”, es decir sin concretar día y hora). Se incluyen nuevas prórrogas en los procesos de desahucios y lanzamientos que aplazarán los procesos más de 2 años.
Se estipula para las personas vulnerables el acceso obligatorio a los procesos de soluciones extrajudiciales (mecanismos de mediación o alternativa habitacional que articulen las comunidades autónomas).
El arrendador deberá aceptar obligatoriamente esta prórroga extraordinaria, salvo si ha suscrito un nuevo contrato con el mismo arrendatario, y siempre y cuando sea gran tenedor.
Si la vivienda arrendada está en una zona de mercado residencial tensionada, el contrato de arrendamiento que finalice su duración obligatoria, se podrá prorrogar de forma extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de TRES años.
Modificaciones de diferentes artículos de la LAU
- ARTÍCULO 10: PRÓRROGA DEL CONTRATO
El arrendatario, a la finalización de la duración del contrato, podrá solicitar una prórroga extraordinaria de éste por un período máximo de UN AÑO más, acreditando que está en situación de vulnerabilidad social y económica.
Esta prórroga extraordinaria deberá aceptarla obligatoriamente el arrendador, salvo si ha suscrito un nuevo contrato con el mismo arrendatario, y siempre y cuando sea gran tenedor.
Si la vivienda arrendada está en una zona de mercado residencial tensionada, el contrato de arrendamiento que finalice su duración obligatoria, se podrá prorrogar de forma extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de tres años.
Esta prórroga extraordinaria también tendrá que aceptarla obligatoriamente el arrendador, salvo si ha suscrito un nuevo contrato con el mismo arrendatario, con las limitaciones en la renta que procedan por aplicación del artículo 17, apartados 6 y 7 de la Ley; o bien, para que haya comunicado al inquilino que necesita la vivienda para él o para un familiar de acuerdo con el artículo 9.3. - ARTÍCULO 17
El pago del alquiler se realizará a través de medios telemáticos.
Excepción: Cuando se solicite realizar el pago en metálico, si una de las partes no tiene cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago.
Nuevos apartados:
LIMITACION DE RENTA
Si la vivienda está en una zona de mercado tensionada la renta no podrá exceder de la última renta del contrato que haya estado vigente en los últimos 5 años en el misma vivienda.
Sobre esta renta se podrá aplicar la actualización anual pactada en el contrato anterior.
En el nuevo contrato NO se podrán incorporar nuevas condiciones que establezcan repercusión de cuotas o gastos al arrendatario que no estuvieran pactados en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, en un máximo de un 10% sobre la renta del contrato anterior, en los siguientes supuestos:
▪ Cuando en la vivienda se haya hecho una rehabilitación en los dos años anteriores al contrato.
▪ Cuando, en los 2 años anteriores, se hayan realizado actuaciones de mejora que representen un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
▪ Cuando, en los 2 años anteriores, se hayan hecho actuaciones de mejora de la accesibilidad.
▪ Cuando el contrato de arrendamiento tenga una duración de 10 o más años.
Si la vivienda es de un GRAN TENEDOR y está en una zona de mercado tensionada la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de precios de referencia.
Esta misma limitación también se aplicará si la vivienda está en una zona de mercado tensionado, y si durante los últimos 5 años no ha habido ningún contrato de arrendamiento vigente.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA 4a
- Los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley seguirán rigiéndose por las normas que les serán de aplicación, salvo si de mutuo acuerdo entre las partes se adapten al nuevo régimen jurídico.
Modificaciones de diferentes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil
- También incluye, la regulación de los procedimientos cuando quede acreditada la situación de vulnerabilidad social y económica del arrendatario, estableciendo la obligación de la administración de presentar una propuesta de alternativa de vivienda digna con alquiler social, así como las medidas a adoptar cuando el propietario sea un gran tenedor.
- La Disposición Final 5a del Proyecto de Ley, modifica diferentes artículos de la LEC relacionados con los procedimientos para la recuperación de la posesión de un vivienda, estableciendo una serie de requisitos previos imprescindibles para la presentación de las demandas.
Reconocimiento de la figura del Administrador de fincas
- Califica como Administrador de Fincas a las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de los bienes inmuebles y en las comunidades de propietarios de viviendas.
- Los Administradores de Fincas para ejercer su actividad deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigidas.
- Los administradores de fincas, en el ejercicio de su actividad profesional, han de actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesional, con sujeción a la legalidad vigente ya los códigos éticos que establezca el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y esta ley.
- Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, que puede hacerse de forma directa o colectivamente.
En este momento todavía está pendiente de aprobación y publicación el texto definitivo por lo que, en cuanto tengamos más noticias, te seguiremos informando.
