La casa no ha pasado la Inspección Técnica: consecuencias para la compraventa

Cuando vamos a comprar una casa solemos ir a buscar información sobre la misma al Registro, pero también conviene saber el estado del edificio en el que se encuentra.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) nos ayudará a saber si cumple con los mínimos de seguridad, habitabilidad y ornato. “Todos los inmuebles con más de 45 años deben pasar la ITE cada 10 años. Una vez inspeccionado, el arquitecto realiza un certificado que envía a la comunidad autónoma con su veredicto y si tiene problemas se debe evaluar la gravedad y valorar los costes de su subsanación, si es posible. Podemos encontrar casos en los que no sea posible pasar la ITE y su destino sea la demolición, pero son casos muy puntuales.

Cuando ponemos una casa en venta, el comprador lo primero que valorará es el estado de la vivienda, si tiene luz, el suelo, los acabados, etc… Pero realmente compramos todo, nuestra vivienda y una parte del edificio del que tendremos junto con otros vecinos el deber de conservar y mantener en condiciones de seguridad, habitabilidad y ornato. “Además, el vendedor debe mostrar al comprador información como es la certificación energética y el resultado de la inspección técnica del edificio. Para que nos hagamos una idea, es como la ITV de los coches, pero para edificios.

¿Qué ocurre si no pasa la ITE?

Si el inmueble no ha llevado a cabo su deber de pasarla, puede suponer multas de 6.000 euros dependiendo de las ordenanzas municipales. Si compramos el inmueble con esta multa, asumimos la carga. No tener pasada la ITE puede generar además otras consecuencias como, por ejemplo, la denegación de la hipoteca o la paralización del proceso de venta.

¿Se puede vender sin la ITE?

La normativa en este caso dice lo siguiente:

– “En los actos y los contratos de transmisión de viviendas entre vivos, las personas transmitentes han de entregar a las adquirentes, en el caso que el edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, una copia del informe de la inspección técnica realizada y del certificado de aptitud”.

Si el certificado de aptitud se ha obtenido por silencio administrativo positivo o si no se puede obtener este certificado porque, de acuerdo con el informe de la inspección técnica, se han apreciado deficiencias graves o muy graves y las medidas cautelares no han sido ejecutadas, las personas transmitentes han de entregar una copia del informe de la inspección técnica del edificio con la acreditación de la fecha de presentación ante la Administración.

– En caso de que la persona transmitente de la casa no pueda disponer del certificado de aptitud y del informe técnico del edificio por causas que deberán quedar debidamente justificadas ante el fedatario público que autorice la transmisión, la persona adquirente podrá exonerar a la persona transmitente de manera expresa de la obligación de entregar estos documentos en el acto de transmisión.

Los notarios y los registradores han de informar de estas obligaciones y hacer constar, si procede, la exoneración en los actos de transmisión. En este caso, la transmisión de la vivienda queda sujeta a las obligaciones que determina la normativa de habitabilidad vigente.

Por tanto, si hay acuerdo entre el comprador y el vendedor sobre esta cuestión, la exoneración de la ITE no debería invalidar la compraventa, aunque, no olvidemos, podría ser sancionable por la administración a posteriori y las operaciones hipotecarias podrían perfectamente no ser aceptadas.

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