El alquiler vacacional ha crecido en Santa Coloma, Badalona y en toda el área metropolitana, generando dudas entre propietarios y comunidades. Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025, las comunidades tienen mayor capacidad para intervenir en actividades turísticas, especialmente en los pisos destinados a uso turístico registrado. Desde el 3 de abril de 2025, estos usos requieren autorización previa de la comunidad.
En Finques Rubio entendemos que la normativa del alquiler vacacional es compleja y cambia con rapidez. Por eso asesoramos tanto a comunidades como a propietarios para tomar decisiones seguras y ajustadas a la ley.
Pisos turísticos vs. alquiler vacacional: diferencias esenciales
Los pisos turísticos son viviendas registradas y comercializadas en canales turísticos, y su funcionamiento depende tanto de la normativa turística como de la aprobación de la comunidad.
En cambio, los alquileres vacacionales o de temporada —estancias cortas sin inscripción turística— no pueden ser restringidos con la misma facilidad. La ley los trata de forma distinta y exige otros tipos de acuerdos.
Qué puede decidir la comunidad de propietarios
Con la reforma, las comunidades tienen más capacidad de decisión, pero siempre dentro de unos límites:
- Autorizar o denegar el alquiler turístico (3/5 partes)
Cualquier propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico debe obtener la aprobación expresa de la comunidad. Sin este permiso, la comunidad puede exigir la cesación inmediata de la actividad e iniciar acciones legales.
- Limitar o condicionar la actividad turística
Con la misma mayoría de 3/5, la comunidad puede imponer condiciones, como:
- Reglas sobre accesos, ascensores o zonas comunes
- Límites horarios de check‑in
- Requisitos de convivencia
- Aprobar una cuota especial de gastos (+20%)
La comunidad puede aumentar las cuotas comunitarias hasta un 20% para las viviendas destinadas a uso turístico.
- Prohibir el alquiler turístico
También con mayoría de 3/5, la comunidad puede prohibir completamente la actividad turística dentro del edificio.
Qué NO puede decidir la comunidad
Pese al aumento de control, existen límites claros:
- No puede prohibir el alquiler vacacional o de temporada sin unanimidad.
Si no está inscrito como piso turístico, la comunidad no puede equipararlo a uno. Cualquier restricción exigiría unanimidad y modificación de estatutos.
- No puede actuar contra viviendas con licencia previa válida.
Las licencias obtenidas antes del 3 de abril de 2025 quedan protegidas.
Cómo debe actuar un propietario
Para alquilar legalmente con fines turísticos es necesario solicitar la inclusión del punto en la Junta, obtener el apoyo de 3/5 de propietarios, registrar la vivienda cuando corresponda y cumplir con la normativa turística catalana vigente. Estas medidas facilitan una convivencia equilibrada y evitan conflictos.
Con más de 22 años de experiencia en el sector inmobiliario, Jordi Rubio Palau, CEO de Finques Rubio y Alfa Badalona, es especialista en la compraventa y alquiler de propiedades en Santa Coloma de Gramenet, Badalona y Barcelona, intermediando en más de 4.000 operaciones. Es Licenciado y Master en Administración y Dirección de Empresas por ESADE, API y Administrador de Fincas colegiado y miembro de varias asociaciones inmobiliarias.
