¿Qué no está funcionando en la reforma de la LAU?

Tras cuatro meses de la entrada en vigor de la reforma de la LAU, conocida como Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, es momento de hacer un análisis de cómo está funcionando y afectando a propietarios e inquilinos. La realidad, es que hay más inconvenientes que ventajas.

 Principales modificaciones

•    Inscripción del contrato de alquiler

Nadie está optando por registrar el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pues se trata de un proceso caro y lento que no beneficia a ninguna de las partes.

•    Reducción de la duración del contrato de arrendamiento

La reducción de la duración del contrato de arrendamiento de 5 a 3 años ha aportado incertidumbre a propietarios e inquilinos que han optado por el alquiler, peligrando la rentabilidad a largo plazo para el propietario y aumentando la inquietud e inestabilidad en las familias que viven de alquiler.

Lo cierto, es que esta medida no beneficia a los que quieren vivir de alquiler, sino aquellos que utilizan el alquiler como alternativa hasta que puedan volver a poner la propiedad en venta.

•    Actualización de la renta por el IPC

Antes de que entrara en vigor la reforma de la LAU, cada vez eran menos los propietarios que optaban por actualizar las rentas a través del IPC, ya que los precios del mercado bajaban para acomodarse a las rentas, mientras el IPC subía. La opción de poder pactar las actualizaciones a través de un índice distinto y más real, me parece un acierto en la nueva normativa. No obstante, tengo que recalcar que aún no hay ningún índice fiable por el que nos podamos regir.

•    Desahucio exprés

Fue un paquete de medidas que pretendía agilizar la vía judicial en los desahucios, pero no fue efectiva y los plazos siguen siendo prácticamente los mismos.  El verdadero  “cuello de botella” se encuentra en la parte procesal, donde no hay medios físicos ni materiales en unos juzgados saturados para agilizar los procesos y hacer cumplir la Ley en tiempo y forma.

Alternativas para mejorar

La nueva Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas está resultando más bien inocua entre propietarios e inquilinos. El mercado de alquiler en España, que ya ha alcanzado cierta madurez, no se ha visto especialmente reforzado o dinamizado por estas medidas. La nueva Ley refuerza la idea de alquila hasta que puedas vender, precisamente porque viene precedida de un parón hipotecario sin precedentes, y con la consiguiente caída en picado del mercado de compra-venta.

Para que realmente exista una apuesta por el alquiler se deben de  poner en marcha ventajas fiscales, tanto para inquilinos como propietarios, que les incite a cambiar de mentalidad y abandonen el antiguo paradigma de la compra-venta.

Una apuesta por el alquiler requiere, dentro de un necesario marco regulatorio, una mayor libertad de negociación entre las partes, favoreciendo tanto a propietarios como a inquilinos que han decidido apostar por el alquiler como forma de vida.

Por otro lado, no disponemos de datos reales del número de inmuebles en alquiler que hay en España, datos necesarios para acabar con la economía sumergida y poder hacer políticas de vivienda reales a las necesidades de los ciudadanos, por esto, sería necesario la creación de un Censo en el que se registren todos aquellos alquileres existentes.

Fuente: FotocasaDesprés de quatre mesos de l’entrada en vigor de la reforma de la LAU , coneguda com a Llei de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat del Lloguer d’Habitatges , és moment de fer una anàlisi de com està funcionant i afectant a propietaris i llogaters . La realitat , és que hi ha més inconvenients que avantatges.

 Principals modificacions

• Inscripció del contracte de lloguer

Ningú està optant per registrar el contracte d’arrendament en el Registre de la Propietat , ja que es tracta d’un procés car i lent que no beneficia cap de les parts .

• Reducció de la durada del contracte d’arrendament

La reducció de la durada del contracte d’arrendament de 5 a 3 anys ha aportat incertesa a propietaris i llogaters que han optat pel lloguer , perillant la rendibilitat a llarg termini per al propietari i augmentant la inquietud i inestabilitat en les famílies que viuen de lloguer .

El cert, és que aquesta mesura no beneficia els que volen viure de lloguer, sinó aquells que utilitzen el lloguer com a alternativa fins que puguin tornar a posar la propietat en venda .

• Actualització de la renda per l’IPC

Abans que entrés en vigor la reforma de la LAU , cada vegada eren menys els propietaris que optaven per actualitzar les rendes a través de l’IPC , ja que els preus del mercat baixaven per acomodar-se a les rendes, mentre l’IPC pujava . L’opció de poder pactar les actualitzacions a través d’un índex diferent i més real , em sembla un encert en la nova normativa . Tanmateix, he de recalcar que encara no hi ha cap índex fiable pel qual ens puguem regir .

• Desnonament exprés

Va ser un paquet de mesures que pretenia agilitar la via judicial en els desnonaments, però no va ser efectiva i els terminis continuen sent pràcticament els mateixos. El veritable “coll d’ampolla ” es troba a la part processal, on no hi ha mitjans físics ni materials en uns jutjats saturats per agilitzar els processos i fer complir la llei en temps i forma .

 Alternatives per millorar

La nova Llei de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat del Lloguer d’Habitatges està resultant més aviat innòcua entre propietaris i llogaters . El mercat de lloguer a Espanya , que ja ha assolit certa maduresa , no s’ha vist especialment reforçat o dinamitzat per aquestes mesures . La nova Llei reforça la idea lloga fins que puguis vendre , precisament perquè ve precedida d’ una aturada hipotecari sense precedents , i amb la consegüent caiguda en picat del mercat de compravenda .

Perquè realment hi hagi una aposta pel lloguer s’han de posar en marxa avantatges fiscals , tant per a inquilins com a propietaris , que els inciti a canviar de mentalitat i abandonin l’antic paradigma de la compravenda .

Una aposta pel lloguer requereix , dins d’un necessari marc regulador , una major llibertat de negociació entre les parts , afavorint tant a propietaris com a inquilins que han decidit apostar pel lloguer com a forma de vida .

D’altra banda, no disposem de dades reals del nombre d’immobles en lloguer que hi ha a Espanya , dades necessàries per acabar amb l’economia submergida i poder fer polítiques d’habitatge reals a les necessitats dels ciutadans , per això , caldria la creació d’ un Cens en què es registrin tots aquells lloguers existents .

Font : Fotocasa

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