Humedades en una terraza común con un uso privativo y gastos de mantenimiento. ¿Quién se debe hacer cargo de la reparación?

El actual art. 553-43 del Código civil catalán, que regula el régimen de propiedad horizontal, establece que puede haber elementos comunes de uso privativo, y señala al apt. 1, patios, jardines, terrazas, cubiertas y otros elementos comunes. Es decir, no hay limitaciones, siempre que, como dice este precepto, se establezca en el Título Constitutivo o bien exista un acuerdo unánime al respecto.
El apdo. 2 fija, como parece lógico, que los gastos de conservación y mantenimiento sean a cuenta de quien disfruta de estos elementos comunes, salvo que, según indica el apdo. 3, se deban a “vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos”.
Esto significa que, a menos que el propietario beneficiado logre probar que el problema está causado por estas circunstancias, es quien debe pagar la conservación, reparación, etc.
En este caso, el problema es que en el techo de la terraza hay humedades. Según la previsión legal, se entiende que es este comunero quien debe probar las condiciones del apdo. 3, mediante un informe calificado técnicamente, ya que, en otro caso, se hará cargo individualmente de los gastos y reparaciones, sin contar con la Comunidad. Naturalmente, si este informe es en sentido contrario, y se dan las circunstancias del apdo. 3, la situación cambia y el pago debe ser entre todos, bien por acuerdo y decisión voluntaria de la Junta o por exigencias judiciales del perjudicado.
Este informe técnico es completamente necesario cuando haya discrepancias entre la Comunidad y los propietarios que tienen el uso de estos elementos generales, ya que mientras tanto las opiniones de unos y otros no pueden vincular ninguna de las partes.

TERRAZA-COMUNIDADL”actual art. 553-43 del Codi civil català, que regula el règim de propietat horitzontal, estableix que hi pot haver elements comuns d”ús privatiu, i assenyala a l”apt. 1, patis, jardins, terrasses, cobertes i altres elements comuns. És a dir, no hi ha limitacions, sempre que, como diu aquest precepte, s”estableixi en el Títol Constitutiu o bé existeixi un acord unànime al respecte.

L’apt. 2 fixa, com sembla lògic, que les despeses de conservació i manteniment siguin a compte de qui gaudeix d’aquests elements comuns, llevat que, segons indica l’apt. 3, es deguin a “vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts”.
Això significa que, llevat que el propietari beneficiat aconsegueixi provar que el problema està causat per aquestes circumstàncies, és qui n’ha de pagar la conservació, la reparació, etc.
En aquest cas, el problema és que en el sostre de la terrassa hi ha humitats. Segons la previsió legal, s’entén que és aquest comuner qui ha de provar les condicions de l’apt. 3, mitjançant un informe qualificat tècnicament, atès que, en un altre cas, s’ha de fer càrrec individualment de les despeses i reparacions, sense comptar amb la Comunitat. Naturalment, si aquest informe és en sentit contrari, i es donen les circumstàncies de l’apt. 3, la situació canvia i el pagament ha de ser entre tots, bé per acord i decisió voluntària de la Junta o per exigències judicials del perjudicat.
Aquest informe tècnic és completament necessari quan hi hagi discrepàncies entre la Comunitat i els propietaris que tenen l’ús d’aquests elements generals, ja que mentrestant les opinions dels uns i dels altres no poden vincular cap de les parts.
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